Para que a ferramenta foi feita
A pergunta que o simulador responde bem é: “se este saldo, esta taxa, este prazo e este sistema forem verdadeiros, como evoluem parcela, juros e saldo — e o que um extra faz nesse recorte?”. A pergunta que ele não responde é: “qual proposta o banco X vai me oferecer amanhã?” ou “qual o CET fechado do meu contrato?”.
Os cálculos rodam no seu navegador com os números que você digita. Não pedimos conta, CPF nem login para simular. O resultado é uma projeção. Arredondamos cada linha em centavos, como uma tabela de prestações faria; bancos podem arredondar ou compor encargos de outro jeito.
O que entra no cálculo
Valor do empréstimo ou saldo informado, sistema Price ou SAC, taxa de juros (convertida para o mês conforme o período que você marcar), quantidade de parcelas, data inicial da tabela, correção opcional (nenhuma, médias ilustrativas de TR/poupança/IPCA, ou % personalizado) e a lista de aportes extras com efeito de reduzir prazo ou reduzir parcela.
O resumo mostra total pago, total de juros, total de extras, primeira e última parcela e, quando há extra, a economia em relação ao mesmo contrato sem aportes. A tabela lista cada mês. O PDF é um recorte dessa projeção, com data de geração e o endereço do site, para não parecer documento bancário.
- Price: prestação constante (sem correção) pela fórmula do sistema francês.
- SAC: amortização do principal constante; juros sobre o saldo.
- Extras: abatem o saldo na linha escolhida e recalculam prazo ou parcela.
- Correção: atualização ilustrativa do saldo conforme o índice selecionado.
O que não entra — e por que isso muda o valor da parcela real
CET (Custo Efetivo Total) agrega juros, tarifas, seguros e outros encargos em uma taxa única. Este simulador não calcula CET. Um contrato com taxa de juros “bonita” e seguros caros pode custar mais do que outro com juros um pouco maiores e encargos menores. A comparação honesta entre bancos usa o CET da proposta, não só a taxa que você colou no formulário.
Seguros típicos de crédito imobiliário — MIP (morte e invalidez) e DFI (danos físicos do imóvel) — entram na prestação que o banco cobra e não estão neste cálculo. Tarifas de avaliação, IOF quando couber, custas, taxa de cadastro e serviços opcionais também não. Por isso a primeira parcela da tela quase sempre será menor do que a primeira parcela do boleto real.
Regras de carência, fila de amortização extra, uso de FGTS, amortização extraordinária mínima, aniversário do contrato e sistemas híbridos de alguns produtos ficam de fora. O guia de FGTS e o de correção detalham dois desses limites.
Independência em relação a Caixa, Santander e outros bancos
Você pode usar os números de qualquer instituição — Caixa Econômica Federal, Santander, Banco do Brasil, Bradesco, Itaú ou outra — porque o motor é genérico: sistema, taxa, prazo, saldo. O site não consulta a API do banco, não puxa o seu contrato e não substitui o simulador oficial da instituição.
Quando um texto aqui menciona um banco, é como exemplo de onde Price, SAC ou FGTS aparecem no dia a dia brasileiro, não como parceria, endosso ou canal de vendas. Se a proposta do gerente divergir da tela, prevalece o documento do banco.
Como ler a “economia” da simulação
A economia de juros é a diferença entre o total de juros do cenário sem extra e o total de juros do cenário com extra, no recorte que você montou. Ela não desconta o fato de você ter saído dinheiro do bolso mais cedo (o extra). Também não inclui rendimento que esse dinheiro teria se ficasse investido, nem o custo de oportunidade.
No exemplo de R$ 300 mil em Price, 10% ao ano e 360 meses, sem extra os juros somam R$ 613.566,53. Com R$ 20 mil no mês 12 reduzindo prazo, os juros caem para R$ 412.590,68 — economia de cerca de R$ 200.976 neste modelo. Esse número é poderoso para comparar alavancas (prazo versus parcela, cedo versus tarde). Não é um crédito na sua conta nem garantia do banco.
Cenário usado neste guia: R$ 300.000,00, 10% ao ano, 360 meses, sem correção monetária, seguros ou tarifas. Números gerados por este simulador em agosto de 2026. É uma projeção educativa — não é proposta de crédito nem a planilha oficial de um banco.
Antes de amortizar de verdade
Rode a simulação com o saldo atual, a taxa e o sistema do contrato. Teste reduzir prazo e reduzir parcela. Leia a tabela no mês do aporte. Depois peça ao banco um demonstrativo com o mesmo valor: como o extra será aplicado, se há tarifa, se os seguros caem, em quantos dias o saldo atualiza.
Se a decisão for entre amortizar e investir, use a taxa efetiva do contrato (de preferência olhando o CET) e o risco do investimento. Esta ferramenta não faz essa segunda conta de propósito: misturar os dois sem critério gera uma falsa precisão.
A página Sobre descreve quem publica o site e como o cálculo foi pensado. A Política de privacidade explica cookies e anúncios. Nada disso é aconselhamento financeiro personalizado.